文/北京金申 林振兴 距离2025年结束仅剩8天，海淀已从盒子底部拿出了最好的产品。 12月23日，凯电区上堤0702地块隆重登场。有趣的是，今年的北京本地拍卖也在海淀市启动。朱坊村的双地块以182亿元成交，溢价高达25%。最终，诞生了两位重要的商人震云和凯恩。上地拍卖的受欢迎程度没有庄氏年初那么高，只邀请了两家房地产公司：海海控股和北建地产。此次本地拍卖可以说是今年北京“最艰难”的拍卖。节奏缓慢，拿起卡片时似乎有犹豫，甚至有一种似曾相识的感觉。第一回合开始，场上沉默良久。正好两分钟，11号海凯拿下了l并举起了牌子。又过了三分钟，五号建筑工人跟着他，举起了牌子。但到了第三轮，海开再次报价后，建筑公司就不再跟进。最终确定成交总金额845.6万元，整体最低价约3.75万元/平方米，溢价率为0.4%。其中，住宅部分成交价格约为647.7万元，折合最低价约为6.96万元/平方米。这场当地的拍卖会让很多人感到惊讶。看似对陆雄的竞争将会非常激烈，但经过三轮竞标后最终以溢价率仅0.4%的价格成交。曾经领跑的海淀宝地，这次似乎冷了一些。市场真的冷吗？也许我更好的说法是，过滤热量的是规则和阈值。高初始价格、资格预审、自给自足的巴士内塞、高压线……这些条件的结合已经将大多数参与者排除在外。其余的人都很坚强或决心获胜。海淀集团是海淀市的一家地方国企，也是该地块一期领土整合的一部分，自然而然地收购了这块土地。对于其他房地产企业来说，当前市场的清算和风险管理可能比拿地更重要。海淀还是那个海淀，只是玩法变了。 Lot 01上地0702绝对是“巨无霸”玩家。该物业共有三块地块，两块住宅地块和一块多功能地块。首先我们来看一下外壳部分的具体指标。 18号地块为R2二类住宅用地，占地面积约2.2万平方米，地面建筑面积约4.84万平方米，容积率2.2，建筑高度规定30米，占地面积约占地22000平方米，用地建筑面积约48400平方米，建筑高度规定30米。 24号地块为R2二类住宅用地，占地面积约20300平方米，底层建筑面积约44700平方米，容积率2.2，建筑限高30米。按每套120平方米估算，未来可供应的单位将超过700套，其中大部分为10层洋房。但单从土地质量来看，上地项目肯定逊色于功德寺之前的阁庙。首先，场地的形状和位置是一个劣势。该房屋位于绿地边缘，因此需要较短的住房单元。再加上规模的普遍限制，开发商很难创造大型产品并扩建花园。二、两块住宅地块是分开的，不能一起设计，这必然导致成本高昂。尤其是东区，bug特别多。除了高压线路外，还规划了公交车。中央车站……这些不利因素可能会导致产品未来的吸引力和宜居性出现问题。除了住宅区，上堤用地也有“大荷载”。 23号地块为F3多功能用地，占地面积约3.48万平方米，建筑面积约13.23万平方米，容积率3.8，建筑限高36米。这意味着什么？住宅总建筑面积约9.3万平方米，但因要配套13.23万平方米商业办公设施而面临压力。此外，这片多功能土地还有很多可以“安装”的东西，包括带有建筑的非独立设施。建筑面积2250平方米（养老院800平方米、老年活动设施200平方米、社区残疾人服务中心200平方米、室内体育文化设施70平方米）。 0㎡，社区管理杂物间350㎡。此外，商业服务设施建筑面积约500平方米，公厕约70平方米，10kV交换所约300平方米，通信机房、10kV电缆分界室约50至100平方米。更重要的是，23号地块需要约9.26万平方米的办公空间，其中70%以上专注于智慧健康、以人工智能为核心的智能终端等行业应用。当然，Hakai有商业运作的经验。此前，怡海云松建设了社区购物中心，总建筑面积12.38万平方米。益海云尚共有752套网上签约583套，成交均价9.02万元/平方米，成交金额67.9亿元。然而，众所周知，目前出售商业和办公资产很困难。毫无疑问，如此大的商业办公区将大幅增加开发商的资本积累和经营压力。截至9月底，海开控股销售额为39.26亿元，但净亏损从去年同期的1.82亿元扩大至4.87亿元。期内，海开控股经营活动产生的现金流量净额为负32.7亿元，现金及现金等价物余额109.06亿元。 02 邻居“孔德池双胞胎”的抢眼表现，直接为开开社征地添“火”。和悦广明 供应444套，成交392套，成交均价10.45万元/平方米，总金额6.547万元，地价覆盖率126%。和悦望云供应693套，销售666套，成交均价10.52万元/平方米，总金额919.5万元，地价覆盖率144%。目前，Tribute Temple Twins 正处于清算边缘，Hai Kairai 将接手填补空缺。海开山地项目售价是多少？这绝对是购房者最关注的焦点。另一方面，西北500米处的Gongtokuji Twins是一个纯粹的住宅区。最低售价约7.1万元/平方米，最终销售价格约10.5万元/平方米。相比之下，上司项目“乐属性”较强。隔壁是一所新建的12年制综合学校，校本部正式公布为北京101中学。有了这样的防护等级，海凯的价格自然也就在10万/平米左右了。但今天与过去不同。船尾总而言之，功德寺双胞胎“收获”了1000多家采购商，珠芳双胞胎也消化了不少富有的客户。震云供应521套，销售126套，成交均价12.4万元/平方米，总金额293.2万元。海燕供应431套，销售246套，成交均价13.59万元/平方米，总金额731.2万元。随后，中海树村的罗安然北京也赶了进来。房屋类型包括平房和叠层房两种类型。主力面积210-310㎡（村）、350-450㎡（单层）。预计每平方米售价超过15万日元。你看到了吗？今年，海淀北区建设了一系列改善工程和大型公寓楼。如果海开想要突破并快速回笼资金，公寓不宜太大。此外，功德寺双城是一家家具企业三家公司的合资企业。re，这使他们能够分担财务压力。然而，凯凯社是唯一一家拥有上地项目的公司，其面临的财务压力可想而知。因此，上地地块0702的主要住宅单位可能是面积为100-120-139平方米的3-4居室单位，有传言称170平方米以上的单位只有少数空置。这种定位策略非常成功。我们降低进入门槛，以小单位创造收入，同时寻求利润最大化。从土地出让清单来看，47500平方米的15号住宅地块（规范高度27米，面积比例未定）也在0702地块等待，以下供应仍在路上……
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海淀当地拍卖84亿，象征性溢价
